Mua nhà hay thuê nhà ở Hà Nội, bài toán khó hay dễ?

“Mua nhà hay thuê nhà ở Hà Nội” có lẽ là đề tài được quan tâm bởi hầu hết những người từ các tỉnh thành khác đến Hà Nội lập nghiệp, nhất là khi tài chính của họ chưa thực sự dồi dào. Việc nên mua hay thuê nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố bao gồm yếu tố tài chính và phi tài chính.

Xét các yếu tố phi tài chính

Các yếu tố phi tài chính có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ví dụ như tâm lý, sở thích.

Nhiều người có tâm lý thích ở nhà do mình sở hữu bởi khi đó, họ thoải mái trang trí nội thất theo ý muốn, không phải lo lắng chủ nhà có ký tiếp hợp đồng cho thuê hay không.

Một tâm lý khác là việc mua nhà chính là việc sở hữu một tài sản lớn, điều này phần nào đánh dấu một thành công nhất định trong cuộc sống của họ.

Ngoài ra, với những người có tâm lý thích sự ổn định thì việc mua nhà mang lại cho họ cảm giác ổn định đó.

Ngược lại, một số người lại có tâm lý và sở thích khác, họ cho rằng khi thuê nhà thì họ có thể dễ dàng thay đổi chỗ ở theo hoàn cảnh thực tế cho phù hợp. Ngoài ra, việc thay đổi chỗ ở cũng đem lại những cảm giác mới mẻ, làm cho cuộc sống thêm màu sắc.

Xét các yếu tố tài chính

Các yếu tố tài chính tác động tới quyết định mua hay thuê nhà bao gồm:

• Giá nhà
• Chi phí cơ hội của việc mua nhà
• Tín dụng ngân hàng cho vay mua nhà
• Chi phí thuê nhà
• Thu nhập hiện tại và tương lai
• Chi phí sinh hoạt gia đình
• Tiền sẵn có hiện tại.

Ta có bảng tóm tắt các giả định như sau:

Với các giả định trên, ta có kết quả như sau:

P là giá trị nhà sau 30 năm, đơn vị tỷ VNĐ.

Như vậy có thể thấy, với các giả định như trên thì ta có kết quả như sau:

• Nếu không có sẵn tiền bằng giá trị nhà thì không nên mua mà nên thuê.
• Nếu có sẵn tiền bằng giá trị nhà thì hộ gia đình có 3 lựa chọn :

+ Không mua mà thuê

Với phương án này, sau 30 năm, giá trị phương án đem lại cho hộ gia đình là 21,226 (tỷ VNĐ)

+ Mua nhà không vay ngân hàng

Với phương án này, sau 30 năm, giá trị phương án đem lại cho hộ gia đình là 16,181 + P (tỷ VNĐ)

+ Mua nhà có vay ngân hàng, chỉ tự trả phần vốn đối ứng (trong trường hợp này là vay 1.750 tr và vốn đối ứng là 750 tr)

Với phương án này, sau 30 năm, giá trị phương án đem lại cho hộ gia đình là 10,741 + P (tỷ VNĐ)

Tùy thuộc vào dự đoán giá trị của P mà hộ gia đình sẽ có phương án phù hợp để tối đa hóa lợi ích tài chính  

Một điểm có thể khiến người đọc ngạc nhiên trong ví dụ trên đó là, số tiền sau 30 năm mà hộ gia đình thu được lớn đến vậy sao?

Để có câu trả lời, chúng ta nhìn nhận lại vấn đề như sau:

• Trong ví dụ này, yếu tố lạm phát đã được bỏ qua do chúng ta chỉ cần so sánh các phương án với nhau xem phương án nào lợi hơn về tài chính chứ không cần quan tâm đến giá trị tuyệt đối của từng phương án.
• Mức tăng chi phí sinh hoạt 4% được giả định ở đây không bao gồm lạm phát mà chỉ phản ánh việc hộ gia đình mua nhiều sản phẩm dịch vụ hơn phục vụ sinh hoạt.

Quyết định tài chính cá nhân là không hề dễ dàng

Thực tế, ngoài gửi tiết kiệm, hộ gia đình có thể đầu tư các kênh khác với lợi nhuận lớn hơn, tất nhiên kèm theo đó là rủi ro lớn hơn. Lợi nhuận từ đầu tư càng lớn thì càng tạo lực kéo hộ gia đình về hướng thuê nhà và dành tiền đầu tư.

Nhìn chung, quyết định mua nhà nói riêng và các quyết định tài chính cá nhân nói chung đều cần phải cân nhắc các yếu tố khách quan bên ngoài cũng như các yếu tố chủ quan bên trong. Vậy nên, đối với những người hoạt động ngoài lĩnh vực kinh tế tài chính, việc đưa ra các quyết định tài chính cá nhân là không hề dễ dàng. Do đó, phương án tối ưu cho những người này là họ nên tham khảo ý kiến của một chuyên gia tư vấn tài chính cá nhân để giúp họ có quyết định tối ưu tùy thuộc vào các điều kiện cụ thể của họ.

Hiện nay, môn học Tài chính cá nhân đã bắt đầu được khoa Tài chính – Ngân hàng của Đại học Đại Nam đưa vào giảng dạy trong khi một số trường kinh tế lớn tại Việt Nam chưa giảng dạy môn này. Với môn học này, khoa Tài chính – Ngân hàng tin tưởng sinh viên sau khi học sẽ có thể hoạch định tài chính cá nhân cho mình và làm tốt các vị trí có liên quan tại các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng khác.

ThS Lê Quỳnh Anh

Giảng viên khoa Tài chính Ngân hàng – trường Đại học Đại Nam